Locazioni brevi: dal 2026 cambiano regole e limiti. Cosa devono sapere proprietari e operatori

A partire dal periodo d’imposta 2026 entra in vigore una nuova disciplina fiscale per le locazioni brevi, che ridefinisce in modo più netto il confine tra attività occasionale e attività imprenditoriale.

La modifica interviene sull’articolo 4 del D.L. 50/2017 (che disciplina le locazioni brevi) e sull’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2021, come aggiornato dalla Legge di Bilancio 2026. L’obiettivo è chiaro: ridurre l’utilizzo estensivo del regime agevolato e ricondurre a tassazione ordinaria le situazioni che presentano caratteristiche tipicamente imprenditoriali.

Fino al 2025 era possibile applicare la cedolare secca fino a un massimo di quattro immobili destinati a locazione breve.

Dal 2026 il limite scende a due immobili per periodo d’imposta.

Questo significa che:

• fino a due appartamenti, il reddito resta qualificato come reddito fondiario;
• dal terzo immobile in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile, con conseguente passaggio al regime d’impresa.

In pratica, superata la soglia dei due immobili, non è più possibile operare come semplice locatore privato.

La riforma introduce anche una distinzione nelle aliquote dell’imposta sostitutiva:

• sul primo immobile resta applicabile la cedolare secca al 21%;
• sul secondo immobile l’aliquota sale al 26%.

Dal terzo immobile non è più prevista cedolare secca: il reddito diventa reddito d’impresa, con applicazione della tassazione ordinaria e di tutti gli obblighi connessi.

Le ricadute operative sono rilevanti:

• chi supera il limite dei due immobili dovrà aprire partita IVA e gestire l’attività come impresa, con contabilità, IVA, contributi previdenziali e adempimenti tipici del settore;
• le piattaforme di intermediazione (come Airbnb o Booking) dovranno adeguare i flussi informativi e le modalità di applicazione delle ritenute;
• viene rafforzato il principio secondo cui le locazioni brevi sono ammesse in regime agevolato solo se effettivamente occasionali.

La norma punta a separare in modo più netto il piccolo proprietario dal soggetto che opera stabilmente nel mercato degli affitti turistici, riducendo le aree grigie che negli ultimi anni hanno favorito utilizzi estensivi del regime semplificato.

Per molti contribuenti il 2026 segnerà un passaggio importante: non si tratta solo di un aumento di aliquote, ma di un possibile cambio di natura dell’attività, con effetti su fiscalità, contributi, gestione amministrativa e pianificazione patrimoniale.

In questi casi è fondamentale valutare per tempo:

• la struttura del proprio patrimonio immobiliare;
• la reale convenienza economica delle locazioni brevi;
• l’eventuale passaggio a gestione imprenditoriale;
• le alternative contrattuali e fiscali disponibili.