Assegnazione agevolata dei beni ai soci ed estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale

Con la Legge di Bilancio 2026 viene riproposto il regime agevolato per l’assegnazione e la cessione dei beni ai soci, la trasformazione in società semplice e l’estromissione degli immobili dell’imprenditore individuale. Una misura già prevista nella Legge di Bilancio 2025, che torna ora operativa con nuove finestre temporali.

L’obiettivo è offrire alle imprese uno strumento fiscale “di uscita” dal patrimonio aziendale per determinati beni, consentendo una razionalizzazione degli asset con un’imposizione ridotta rispetto ai regimi ordinari.

Possono beneficiare delle disposizioni:

• le società di persone (SNC e SAS);
• le società di capitali (SRL, SPA, SAPA);
• le società che hanno come oggetto principale la gestione di beni immobili o mobili registrati, a condizione che si trasformino in società semplice entro il 30 settembre 2026.

Per quanto riguarda i soci, è richiesto che risultino iscritti nel libro soci entro il 30 settembre 2025 oppure entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge (1° gennaio 2026), purché il titolo di trasferimento abbia data certa anteriore al 1° ottobre 2025.

Entro questa data le società possono:

• assegnare o cedere ai soci beni immobili non strumentali per destinazione e beni mobili registrati non utilizzati nell’attività;
• trasformarsi in società semplice.

Si tratta di operazioni che consentono di separare il patrimonio immobiliare o “non operativo” dall’attività d’impresa, riducendo l’impatto fiscale delle plusvalenze.

Sulla differenza tra valore normale del bene e costo fiscalmente riconosciuto si applica un’imposta sostitutiva pari a:

• 8% per le società operative;
• 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre esercizi precedenti.

Le riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate sono assoggettate a imposta sostitutiva del 13%.

Dal punto di vista dei soci, l’assegnazione non comporta presunzione di distribuzione di utili (art. 47 TUIR). Il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscale della partecipazione. In caso di trasformazione in società semplice, il costo fiscale delle quote aumenta della plusvalenza assoggettata a imposta sostitutiva.

Sono previste agevolazioni anche sul fronte delle imposte indirette:

• imposta di registro ridotta del 50%;
• imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna.

Il pagamento avviene in due tranche:

• 60% entro il 30 settembre 2026;
• 40% entro il 30 novembre 2026.

La Legge di Bilancio estende l’agevolazione anche agli imprenditori individuali che intendono estromettere dal patrimonio dell’impresa immobili strumentali per natura o destinazione posseduti al 30 settembre 2025 (art. 1, comma 41).

Le operazioni possono essere effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2026, con applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% in luogo di IRPEF e IRAP.

Il versamento è previsto in due fasi:

• 60% entro il 30 novembre 2026;
• 40% entro il 30 giugno 2027.

Gli effetti fiscali dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2026.

Nel complesso, la misura rappresenta un’opportunità concreta per riorganizzare il patrimonio societario o personale, separando immobili e beni non strumentali dall’attività operativa e contenendo il carico fiscale su assegnazioni, cessioni o trasformazioni.

Come sempre, la convenienza va valutata caso per caso: entrano in gioco il valore dei beni, la posizione fiscale della società o dell’imprenditore, la presenza di riserve, gli obiettivi patrimoniali e successori.

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